Socialização dos Benefícios

Artigo de Fernando Nogueira da Costa na Folha de hoje:

Foi inaugurada no mês passado a bela ponte estaiada Octavio Frias de Oliveira -homenagem ao publisher desta Folha-, ligando a avenida Jornalista Roberto Marinho (antiga Água Espraiada) à marginal Pinheiros, em São Paulo. Todos os que trabalharam para viabilizá-la devem sentir orgulho de ter dado "uma pequena ajuda para a cidade". Refiro-me não só aos participantes na obra de engenharia civil, mas também aos servidores públicos que estruturaram uma engenharia financeira para garantir seu financiamento. Um primeiro aspecto positivo sob o ponto de vista institucional é que essa operação estruturada obrigou a continuidade administrativa, garantida por contratos e fiscalização. Iniciada na gestão anterior da prefeitura, ela foi concluída na de um adversário político. Outro ponto positivo é que seu custo final de R$ 260 milhões não significou ônus para os contribuintes. Em vez de arrecadação tributária, utilizou-se uma nova alternativa de captação de recursos para o financiamento do desenvolvimento urbano: o Cepac, Certificado de Potencial Adicional de Construção. Trata-se de um título mobiliário criado pelo Estatuto da Cidade para possibilitar o financiamento de grandes obras previstas em operações urbanas, sem que o município precise utilizar recursos vinculados ao orçamento municipal. Ele conjuga o mercado de valores mobiliários com o mercado imobiliário. Tendo comprado o Cepac, o investidor adquire direitos urbanísticos adicionais nas áreas definidas pelo programa. Nessas áreas com potencial de adensamento, o Cepac possibilita uma construção acima dos limites até então permitidos pela legislação de uso e ocupação de solo vigente, mediante contrapartida financeira paga à prefeitura pela compra do certificado. Como resulta em direitos adicionais de construção apenas nas áreas previamente aprovadas, o poder público continua mantendo total controle do urbanismo. Para adquirir o Cepac, não é preciso ser proprietário de terrenos nem mesmo ter que adquirir um imóvel na área da operação urbana. Mas, caso venha a ser titular de imóvel no local, poderá aumentar a área construída ou alterar seu potencial de utilização. Assim, o Cepac pode ser uma forma de diversificação nos investimentos para investidores institucionais. Eles são comercializados em leilões públicos de papéis, com rendimento variável, atrelado à valorização imobiliária da região em que foi executada a operação urbana. Os títulos podem ser negociados no mercado secundário pela Bovespa. No caso da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, a emissora dos Cepacs foi a Prefeitura do Município de São Paulo, sob coordenação da Emurb. A Secretaria de Finanças do município convidou a Caixa Econômica Federal para construir a operação estruturada, em 2003. Seguindo a norma estabelecida pela CVM, na ocasião, a Caixa convidou outro banco, no caso o Banco do Brasil, para ser o coordenador da emissão. Com a parceria entre essas duas instituições financeiras públicas federais, nelas foram mantidos os recursos obtidos com a alienação dos Cepacs, separados do caixa da prefeitura, em contas vinculadas, cujo titular era a Emurb. O agente fiscalizador foi a Caixa, sendo responsável por fiscalizar o emprego dos recursos obtidos com a distribuição pública de Cepac exclusivamente nas intervenções das operações urbanas consorciadas. Com sua expertise, também acompanhou o andamento das referidas intervenções e assegurou a suficiência e veracidade das informações que eram, periodicamente, prestadas pelo município ao mercado. Em geral, ocorria, no Brasil, uma privatização dos lucros e uma socialização das perdas. A grande novidade foi que o Cepac propiciou uma privatização dos custos e a socialização dos benefícios. Antes, a prefeitura investia em obras urbanas com recursos de toda a comunidade, mas a valorização imobiliária beneficiava mais os donos das propriedades na área que recebeu os investimentos. Todos pagavam, mas poucos usufruíam. O Cepac equacionou dois problemas. Primeiro, forneceu recursos para o financiamento não tributário (e sem endividamento) do gasto público. Segundo, absorveu, para a coletividade, a renda diferencial gerada pelo investimento governamental, tradicionalmente apropriada por segmentos do setor privado.
FERNANDO NOGUEIRA DA COSTA, 56, economista, é professor associado do Instituto de Economia da Unicamp. Foi vice-presidente da Caixa Econômica Federal e diretor-executivo da Febraban. fercos@uol.com.br